Zweckentfremdung

Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist ab sofort antragspflichtig

Seit dem 25. Juli 2019 gilt die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Hansestadt Lüneburg. Diese wurde erlassen aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation in Lüneburg.

Welchen Zweck hat die Satzung?

Wohnraum, welcher am 25.07.2019 vorhanden ist, soll in seinem Bestand geschützt werden. Dies betrifft hauptsächlich:

  • Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung
  • Wohnraum, der in Gewerberaum umgewandelt wird
  • Wohnraum, der leer steht

Allerdings ist nicht jede dieser Nutzungen eine Zweckentfremdung im Sinne dieser Satzung.

Was gilt nicht als Zweckentfremdung im Sinne der Satzung und ist weiterhin erlaubt?

  • Sie nutzen weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche der Wohnung als Ferienzimmer oder anderweitig gewerblich
  • Sie vermieten eine Wohnung weniger als 12 Wochen im Jahr an Feriengäste
  • Die Wohnung steht weniger als 6 Monate leer
  • Sie nutzen Ihre Wohnung nicht durchgängig, da es zum Beispiel Ihre Zweitwohnung ist
  • Sie legen Wohnraum mit anderem Wohnraum zusammen zu einer Wohnung
  • Sie haben bereits vor dem 01.07.2019 nachweislich rechtmäßig als Ferienwohnung vermietet. Der Nachweis hierüber kann zum Beispiel durch die gezahlte Beherbergungssteuer erbracht werden.

Für die vorgenannten Gründe können Sie auf Antrag ein Negativattest von der Zweckentfremdungssatzung erhalten. Hierin wird Ihnen bescheinigt, dass bei Ihnen keine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vorliegt. Mit diesem Attest erhalten Sie eine Registrierungsnummer, welche Sie benötigen, um bei Portalen wie Airbnb werben zu dürfen. Diesen Antrag kann jeder Nutzungsberechtigte stellen.

Liegen keine Gründe vor, ein Negativattest von der Zweckentfremdungssatzung zu erhalten, liegt tatsächlich eine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vor. Hier gibt es die Möglichkeit, die Genehmigung zur Zweckentfremdung zu beantragen. Es ist sinnvoll, wenn dieser Antrag durch den Eigentümer gestellt wird, da die Genehmigung auf den Rechtsnachfolger übergeht. Die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung kann allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden. Im Folgenden werden die möglichen Gründe kurz erläutert.

  • vorrangig öffentliche Belange: Vorrangig öffentliche Belange können betroffen sein, wenn der Wohnraum zu einer sozialen, gesundheitlichen oder ähnlichen Einrichtung umgenutzt werden soll. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung zu einer Kindertagesstätte umgenutzt werden soll. Allerdings muss auch in diesem Fall hinreichend begründet werden können, warum die Einrichtung dringend an genau dieser Stelle benötigt wird.
  • schutzwürdige private Interessen: Vorrangig schutzwürdige private Interessen sind zum Beispiel betroffen bei der Gefährdung der persönlichen wirtschaftlichen Existenz. Eine solche wirtschaftliche Notlage muss ebenfalls ausreichend belegt werden.

Sollten auch diese Gründe nicht zutreffen, kann unter Umständen die Genehmigung zur Zweckentfremdung durch Ausgleichsmaßnamen wie der Schaffung von gleichwertigem Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung erfolgen, oder durch eine Kombination aus beidem.

Der Ersatzwohnraum muss allerdings gewisse Bedingungen erfüllen, um gleichwertig zu sein.

  • Die Lage: Die Lage einer Wohnung ist entscheidend für die Attraktivität und damit auch für ihren Wert. So kann beispielsweise eine Wohnung in der historischen Altstadt nicht durch eine Wohnung im Stadtrandgebiet ausgeglichen werden. Entscheidend ist zudem, dass der Ersatzwohnraum zwingend im Stadtgebiet der Hansestadt Lüneburg liegen muss.
  • Zeitlicher Zusammenhang: Der neue Wohnraum muss vom gleichen Eigentümer im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden. Die nachträgliche Anrechnung von bereits realisiertem Wohnraum oder die Bevorratung mit Ersatzwohnraum ist nicht möglich.
  • Wohnungsgröße: Der Ersatzwohnraum darf nicht kleiner als der zweckentfremdete Wohnraum sein. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern kann somit keine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern ersetzen.
  • Zielgruppe und Preisniveau: Für wen ist der Wohnraum? Neben der Wohnungsgröße ist auch das Preisniveau entscheidend für einen gleichwertigen Wohnraumersatz. So kann beispielweise nicht eine familiengerechte Wohnung durch besonders luxuriösen Wohnraum ersetzt werden.

Was kann passieren, wenn ich ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum anderen Zwecken zuführe oder eine Auflage aus meiner Genehmigung nicht beachte?

  • Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro belegt werden.
  • Wenn die Genehmigung auch nachträglich nicht möglich ist, kann dem Eigentümer und dem Nutzer aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden
  • Die Hansestadt Lüneburg kann anordnen, dass Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes (etwa Airbnb) Angebote und Werbung unverzüglich von ihren Internetseiten entfernen

 

An wen kann ich mich wenden, wenn ich Fragen habe?

Bitte wenden Sie sich in diesem Fall per E-Mail an den Bereich Stadtentwicklung.